本报告依据中国资产评估准则编制
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产
涉及其持有的位于****自治县*月田镇石昌路保平
财政所****综合楼房地产的
市场租金价值项目
资产评估报告
泉海（资）评报字（****）第****号
第*册共*册
****
****年**月**日
中国资产评估协会
资产评估业务报告备案回执
| 报告编码： |
******************* |
| 合同编号： |
泉海（资）合同（****）第*-***号 |
| 报告类型： |
法定评估业务资产评估报告 |
| 报告文号： |
泉海（资）评报字（****）第****号 |
| 报告名称： |
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产涉及其持有的位于****自治县*月田镇石昌路保平财政所****综合楼房地产的市场租金价值项目 |
| 评估结论： |
**,***.**元 |
| 评估报告日： |
****年**月**日 |
| 评估机构名称： |
**** |
| 签名人员： |
毛慧（资产评估师）会员编号：************（资产评估师）会员编号：******** |
| 口（可扫描*维码查询备案业务信息） |
口（可扫描*维码查询备案业务信息） |
说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为
协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专
业人员免除相关法律责任的依据。
备案回执生成日期：****年**月**日
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产.资产评估报告目录
目录
资产评估报告·声明.
资产评估报告·摘要.*
资产评估报告·正文：.
*
、绪言：
*
、委托人、产权持有单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况..*
*、评估目的.
*
*、评估对象和评估范围..
*
*、价值类型
*
*、评估基准日.
*
*、评估依据.
*
*、评估方法..
*
*、评估程序实施过程和情况.**
*、评估假设.**
**、评估结论.**
**、特别事项说明.**
**、资产评估报告使用限制说明.**
**、资产评估报告日.**
**、签名盖章..：**
资产评估报告·附件..**
****
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产.资产评估报告声明
资产评估报告·声明
*、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的
资产评估执业准则和职业道德准则编制。
*、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估
报告载明的使用范围使用本资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述
规定使用本资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
*、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用
人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不
能成为本资产评估报告的使用人。
*、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格
的保证。
*、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、
客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，
并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
*、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其签章确认；委
托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。
*、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有
现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。
*、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对
象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权
属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托人及相关当事人
完善产权以满足出具资产评估报告的要求。
*、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，
评估报告使用人应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评
估结论的影响。
****-*-
摘要
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产.资产评估报告
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产
涉及其持有的位于****自治县*月田镇石昌路保平
财政所****综合楼房地产的
市场租金价值项目
资产评估报告·摘要
泉海（资）评报字（****）第****号
****接受****自治县*月田镇财政所的委托，
根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用收益法，按照必要的评估程序，
对****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产涉及其持有的位于****自治县*月
田镇石昌路保平财政所综合楼房地产在****年**月**日的市场租金价值进行评估。现将
评估报告主要内容摘要如下：
、委托人：****自治县*月田镇财政所。
、产权持有人：****自治县*月田镇财政所。
*、经济行为：****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产
*、评估目的：为****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产的经济行为提供价
值参考依据。
*、评估对象及评估范围：
评估对象为****自治县*月田镇财政所持有的位于****自治县*月田镇石昌
路保平财政所综合楼房地产的市场租金价值。
评估范围为位于****自治县*月田镇石昌路保平财政所的综合楼房地产，委估的
房屋建筑物及土地尚未办理产权证，混合结构，共*层，其中：房屋建筑面积约为****，
约建于****年；土地基底面积约为****，用途为办公用途。
*、价值类型及其定义：本次资产评估确定的价值类型为市场价值。
市场价值，是自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下评估对象
在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
****-*-
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产.资产评估报告正文
（*）成本法
*、委估房屋建筑物价值的评估
其基本公式为：
房屋建筑物评估价值=重置成本×综合成新率
*.*、重置成本=开发成本*管理费用*销售费用*投资利息*开发利润*销售税费
①开发成本
主要为建筑安装工程费、前期工程费及专业费、城市基础设施配套费、室外工程及小
区配套费和其他工程费及其他费用。
②管理费用
主要为装修公司的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。
③销售费用
主要为广告费、销售资料制作费、销售人员费用或销售代理费等。
④投资利息
*般为借款的利息，计息项目包括房屋建筑物工程成本、管理费用和销售费用。
开发商利润
指开发商利润，在此按销售利润率计。
销售税费
主要为增值税、城市维护建设税和教育费附加等。
*.*、综合成新率成新率的确定
委估对象为框架、钢混结构的建筑物，本次评估建筑物剩余使用年限原则最终结合打
分法综合确定建筑物成新率。
综合成新率=年限法成新率×**%*打分法成新率×**%
*、年限法成新率
理论成新率=尚可使用年限（已使用年限*尚可使用年限）×***%
Ⅱ、打分法成新率
依据房屋建筑物成新率的评分标准，对被评估建筑物的不同构成部分进行勘查、对比、
打分，汇总得出其的打分法成新率。
****-**-
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产.资产评估报告正文
根据《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同
成新率的评分标准及修正系数》进行现场勘查，主要勘查内容为：地基基础有无足够承载
能力，是否有不均匀沉降现象，对上部结构是否产生影响：承重构件如屋架、屋面板、柱、
墙是否产生下沉开裂等：非承重墙墙体有无轻微裂缝、面层破损，墙板节点是否牢固；屋
面防水、隔热、保温、排水设施是否完好；楼地面整体面层是否牢固，有无空鼓、起砂、
下沉裂缝等。
*、评估程序实施过程和情况
****接受评估委托后，立即组成资产评估组制定评
估计划，正式进入现场，开展评估工作。我们根据国家有关部门关于资产评估的规定和会
计核算的*般规则，对评估范围内的资产进行了评估，具体步骤如下：
*、听取有关人员介绍委估资产的基本情况，明确评估业务基本事项
*、与****自治县*月田镇财政所签订资产评估委托合同；
*、编制评估计划，组织评估人员，指导委托人清查资产、准备评估资料；
*、对委估资产清单、相关产权证明资料、相关资料进行分析、核实，确定评估范围
及对象；
*、对本次评估范围内土地进行现场调查，并核实、分析。
*、根据评估目的及委估资产所具备的条件，确定评估方法；
*、进行市场调查，收集相关资料，对各类资产进行评定估算；
*、核定修正评估值，编制填写有关评估表格；
*、归纳整理评估资料，撰写各项评估技术说明及资产评估报告；
**、对评估结论进行分析、复核、签发资产评估报告；
**、整理装订评估工作底稿并归档。
*、评估假设
在评估过程中，我们所依据和使用的评估假设是资产评估工作的基本前提，同时提请
评估报告使用人关注评估假设内容，以正确理解和使用评估结论。
（*）基本假设
*、交易假设。
****-**
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产.资产评估报告正文
交易假设是假定评估对象和评估范围内资产负债已经处在交易的过程中，资产评估师
根据交易条件等模拟市场进行评估。交易假设是资产评估得以进行的*个最基本的前提假
设。
*、公开市场假设。
公开市场假设是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方
彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及
其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础。
*、资产持续使用假设。
资产持续使用假设是指资产评估时需根据被评估资产按目前的用途和使用的方式、规
模、频度、环境等情况继续使用，或者在有所改变的基础上使用，相应确定评估方法、参
数和依据。
（*）*般假设
*、假设国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易
各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
*、假设无其他人力不可抗拒因素和不可预见因素对委估资产形成重大不利影响；
（*）特定假设
*、假设本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提，有关资产的现行市
价以评估基准日的国内有效价格为依据。
*、假设委托人和产权持有单位提供的资料真实、完整、可靠，不存在应提供而未提
供、评估专业人员已履行必要评估程序仍无法获知的其他可能影响评估结论的瑕疵事项、
或有事项等；
根据资产评估的要求，我们认定这些假设条件在评估基准日时成立。当评估报告日后
评估假设发生较大变化时，我们不承担由于评估假设改变而推导出不同评估结论的责任。
**、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及必要的评估程序，本
次评估采用收益法进行评估，评估对象的价值类型为市场价值，对位于****自治县*
月田镇石昌路保平财政所综合楼房地产的市场租金价值进行了评估。根据以上评估工作，
****-**-
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产.资产评估报告正文
得出如下评估结论：
在评估基准日****年**月**日，在本报告假设条件下，位于****自治县*月
田镇石昌路保平财政所综合楼房地产市场年租金的评估价值为人民币**,***.**元，大
写金额：人民币********元整。详见下表：
评估结果汇总表
评估基准日：****年**月**日金额单位：人民币元
| 序号 |
名称 |
楼层 |
建筑面积（*） |
租金（元/*月） |
月租金（元） |
年租金（元） |
| * |
****自治县*月田镇石昌路保平财政所综合楼房地产 |
*-*层 |
***.** |
**.** |
*,***.** |
**,***.** |
| 合计 |
|
|
***.** |
|
*,**.** |
**,***.** |
以上租金不含物业管理费及水电费。
评估结论使用有效期：本次评估结论使用的有效期限为*年，有效期从评估基准日开
始计算。即从****年**月**日至****年**月**日，该评估结论有效。
**、特别事项说明
资产评估报告使用人在使用本资产评估报告时，应关注以下特别事项对评估结论可能
产生的影响，在依据本报告自行决策时给予充分考虑。
（*）权属等主要资料不完整或者存在瑕疯的情形
本次评估范围的房屋建筑物未办理产权证，根据提供的《权属情况说明》，承诺纳入
评估范围的产权属于****自治县*月田镇财政所持有，将来若因产权引起的争议，由
****自治县*月田镇财政所自行承担。
（*）未决事项、法律纠纷等不确定因素
无。
对企业存在的可能影响评估结果的瑕疵事项，在委托时未作特殊说明而评估人员已履
行评估程序仍无法获知的情况下，评估机构及评估人员不承担相关责任。
（*）重要的利用专家工作及相关报告情况
无。
（*）评估程序受到限制的情形
****-**-
正文
****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产.资产评估报告
无。
（*）评估资料不完整的情形
无。
（*）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的说明（性质金额及与评估对象
的关系）
无担保及或有负债（或有资产）。
（*）本次评估是在独立、公正、客观、科学的原则下作出的，****泉海土地房地产
资产评估有限公司及参加评估工作的全体人员与经济行为各方之间无任何特殊利害关系，
评估人员在评估过程中恪守职业道德和规范，并进行了充分努力。评估结论是****泉海土
地房地产资产评估有限公司出具的，受本评估机构及具体参加本项目评估人员的执业水平
和能力的影响。
（*）本评估报告仅为本次特定评估目的提供价值参考意见，没有考虑其他经济行为
及衍生的价值依据对评估结论的影响，故本次评估报告及评估结论*般不能套用其他评估
目的。
（*）委托人及产权持有人应对所提供的委估资产的法律权属资料的真实性、合法性
和完整性承担责任。依据《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协（****）**），资
产评估师及其专业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业
意见，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，并对查验情况予以披露，但不对法律
权属作任何形式的保证，亦不承担验证评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性
的责任。
（*）评估人员在评估过程中发现以下可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和
能力所能评定估算的事项，提请报告使用人关注这些事项对于评估结论的影响，合理使用
评估结论：
*、纳入本次评估范围的房屋建筑物及土地使用权均未办理产权证，用途及面积由委
托人及产权持有人测量及申报；评估人员对申报的资产数量履行核实程序，最终以委托人
及产权持有人申报的数量及用途为准进行评估。
*、本次评估人员已对本次评估对象进行了实地查勘，本评估机构并非专业质量检测
****-**-
权属情况说明
****：
因我单位拟对外出租资产事宜，需对位于****自治县*月田
镇石昌路保平财政所综合楼房地产的市场租金价值进行评估。现对以
下纳入本次评估范围的资产权属情况说明如下：
纳入本次评估范围的房屋建筑物“****自治县*月田镇石昌
路保平财政所综合楼”，约建于****年，建筑面积为****，用途
为办公用途，尚未办理产权证；由于无法明确划分应分摊的土地面积，
本次委托评估“****自治县*月田镇石昌路保平财政所综合楼
所属土地的面积按基底面积****评估。
在评估基准日****年**月**日，我单位承诺，纳入评估范围
内的上述资产为我单位所有，愿承担因权属问题引起的*切法律责
任。
单位盖章：****自治县*月田镇财政所
财政所
****年**月**日
委托方、产权持有者承诺函
****：
因****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产事宜，昌江黎
族自治县*月田镇财政所以****年**月**日为基准日对该经济行
为所涉及其持有的位于****自治县*月田镇石昌路保平财政所
综合楼房地产市场租金价值进行评估。
为确保资产评估机构客观、公正、合理地进行资产评估，我公
司承诺如下，并承担相应的法律责任：
*、资产评估的经济行为符合国家规定，并已获批准；
*、所提供的与委估资产相关的资料真实、准确、完整，有关重
大事项揭示充分；
*、纳入评估范围的资产确属为我单位所有；
*、纳入评估范围的资产权属明确，出具的资产权属证明文件合
法有效；
*、所出具的复印件与原件相*致；
*、不干预评估工作。
负责人（签名）：
**
单位盖章：****自治县*月田镇财政所
****年**月**日
委估资产部分图片
资产评估师承诺函
****自治县*月田镇财政所：
因****自治县*月田镇财政所拟对外出租资产，特委托本资产评估机构
以****年**月**日为基准日对该经济行为涉及其持有的位于****自治县*
月田镇石昌路保平财政所****综合楼房地产市场租金价值进行评估。在本报告
中披露的假设条件成立的前提下，我们承诺如下：
、具备相应的职业资格。
、评估对象和评估范围与资产评估委托合同的约定*致。
*、对评估对象及其所涉及的资产进行了必要的核实。
*、根据资产评估准则选用了评估方法。
*、充分考虑了影响评估价值的因素。
*、评估结论合理。
*、评估工作未受到非法干预并独立进行。
资产评估师：
资产评估师
****年**月**日
营业执照扫描*维码登录
国家企业信用
统*社会信用代码
信息公示系统
******************了解更多登记、
备案、许可、监
（副本）（-*）管信息。
名注册资本
称****注册资本***圆整
类型有限责任公司（自然人投资或控股）成立日期****年**月**日
法定代表人****营业期限
长期
经营范围许可项目：工程造价咨询业务（依法须经批住所****省海口市龙华区金贸区国贸北路
准的项目，经相关部门批准后方可开展经营**号国安大厦****室
活动）
*般项目：价格鉴证评估；土地调查评估服
务；房地产评估；资产评估；企业信用调查
监
和评估；不动产登记代理服务；房地产咨
询：市场调查（不含涉外调查）；社会调查
登记机关
（不含涉外调查）；企业管理咨询；社会经
中
济咨询服务；信息咨询服务（不含许可类信
商事登记专用章
息咨询服务）；工程管理服务（除许可业务
琼********外，可自主依法经营法律法规非禁止或限制****年**月**日
的项目）
国家企业信用信息公示系统网址：****://***.****.***.**
国家市场监督管理总局监制
****省财政厅
备案公告
****年第**号
****
备案公告
根据《中华人民共和国资产评估法》、《资产评估行业财政监
督管理办法》（财政部令第**号）及《财政部关于做好资产评估
机构备案管理工作的通知》（财资（****）**号）的有关规定，
对****有关情况予以备案。备
案相关信息如下：
资产评估机构名称：****泉海土地房地产资产评估有限公
司。组织形式：自然人投资或控股。
-**
资产评估机构法定代表人：****。
****备案后应当加入海
南省资产评估协会，同时接受****省财政厅和****省资产评估协
会的监督管理。****的基本情
况，申报的资产评估专业人员基本情况等备案相关信息可通过中
国资产评估协会官方网站进行查询。
特此公告。
****省财政厅
****年*月**日
（此件主动公开）
—**
份
学
*************
资产评估师职业资格证书
登记卡
（评估机构人员）
姓名：毛慧
性别：女
登记编号：********
单位名称：****泉海土地房地产资
产评估有限公司
初次执业登记日期：******-**
年检信息：通过（****-**-**）
（扫描*维码，查询评估师信息）
所在行业组织：中国资产评估协会
本人签名：
*
**
本人印鉴：资产评估师
打印日期：****-**-**
毛慧
******
********
资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
官网查询地址：****:
**.***.***.**
人人
***********
人
评份
台
**
***********
资产评估师职业资格证书
登记卡
（评估机构人员）
姓名：****
性别：男
登记编号：********
单位名称：****泉海土地房地产资
产评估有限公司
初次执业登记日期：****-**-**
年检信息：通过（****-**-**）
（扫描*维码，查询评估师信息）
所在行业组织：中国资产评估协会
本人签名：
本人印鉴：资产评估师
打印日期：****-**-**
****
**.**.**
********
资产评估师信息以中国资产评估协会官方网站查询结果为准
官网查询地址：****：//**.***.***.**
租金评估明细表
评估基准日：****年**月**日
被评估单位（或产权持有人）：****自治县*月田镇财政所
金额单位：人民币元
| 序号 |
项目名称 |
楼层 |
结构 |
建成时间 |
建筑面积（*） |
土地基底面积（**） |
用途 |
月租金单价（元/*·月） |
月租金（元） |
年租金（元） |
|
备注 |
| * |
****自治县*月田镇石昌路保平财政所综合楼房地产 |
*-* |
混合 |
****年 |
***.** |
***.** |
办公 |
**.** |
*,***.** |
**,***.** |
|
|
|
|
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|
|
|
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|
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|
|
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|
|
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|
|
| 合计 |
|
|
|
|
***.** |
***.** |
|
|
*,***.** |
**,***.** |
|
|
被评估单位（或产权持有人）填表人：****
评估人员：****、毛慧、叶学津
填表日期：****年**月**日
功能介绍
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